社区考试公共基础法律知识：浅析物权变动

在学习物权相关知识点时，首先要学习的是物权的变动。我们习惯性把物划分为动产和不动产，所谓动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，例如：手机、桌子、水杯、汽车等;所谓不动产是指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，例如：土地、建筑物、构筑物等。接下来我们一起具体分析物权如何发生变动：

一、不动产物权变动

《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

1.浅浅解析：不动产的物权变动原则上要经过登记，但是有例外，所谓例外是指法律另有规定。“法律另有规定”的常见情形：

(1)土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。

(2)因法院、仲裁委的法律文书或政府征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或政府征收决定生效时发生效力。

(3)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

(4)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

2.深度解析：

(1)不动产是指土地和土地上的定着物。一般看见房屋买卖→找关键词→登记或过户。

(2)不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致时，以不动产簿为准。

(3)当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对于已登记不动产的权利归属发生争议，真实权利人可以向人民法院提起确认所有权的民事诉讼。

二、动产物权的变动

《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

1.浅浅解析：

(1)对于一般动产，其物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

(2)对于特殊动产，如船舶、航空器和机动车等，由于其价值较大，其物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。即：特殊动产仍是动产，物权变动仍以交付为要件;登记只是为了对抗善意第三人，未登记不影响物权的变动。

2.深度解析：

(1)交付，即占有的转移。交付分为现实交付和观念交付两种情况：

现实交付，是指动产物权的出让人将动产的占有实际移转给受让人，由受让人直接占有该动产。

观念交付，是指为了交易的便利，使交付在观念中发生。主要有简易交付、指示交付和占有改定。

(2)简易交付(买受人事先占有)

《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”即：受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合同生效时，视为完成交付，以代替现实交付。

(3)指示交付(第三人占有)

《民法典》第227条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”即：动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。指示交付实际上是“返还请求权的让与”。

(4)占有改定(出卖人继续占有)

《民法典》第228条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”即：占有改定是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，在占有改定合意生效时，视为交付。